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中古住宅を購入する際の注意点「戸建て・マンション」

 

中古住宅を購入するとき、どんなところに気を付ければよいかご存じでしょうか。買ってから失敗したなんてことがないようにしたいものです。
戸建てとマンション購入のときの注意すべき点を解説していきます。

中古の戸建てを購入するメリット
新築より安く買うことができる
中古の一戸建て物件の魅力は価格が安いことです。同じ条件の新築の物件と比べると価格も抑えることができるのです。
希望の立地を選べる
駅を中心に街を形成し発展させる傾向があるため、築年数の古い物件の方が好立地にあることが多いのです。新築物件ではなかなか建築されない駅近物件も中古なら多数見つかります。
物件を見て決められる
新築物件の場合は、人気が高いほど完成前に購入しなければ購入できません。ということは、眺望や陽当りなども確認できないまま購入することになります。中古の場合は、しっかり確認をした状態で購入することができるます。

中古の戸建てを購入するデメリット
耐震性が弱い場合がある
昭和56年6月以降に確認申請を取得した物件であれば新耐震基準に該当はしますが、戸建ての場合は、平成12年(2000年)6月以降の新耐震基準と異なり、物件によっては耐震性が低い場合があります。
※昭和56年6月~平成12年6月に確認申請を取得した物件の場合は、耐震診断をお勧めします。
住宅ローン控除が受けられないことも
築年数が20年を過ぎている木造戸建ての場合は住宅ローンの控除が受けられないことがあります。新築物件と同様の基準を満たしたうえで築年数の条件をクリアする必要があるのです。
但し、耐震診断を行い、耐震補強をすることで耐震適合証明書を取得すれば住宅ローン控除を適用できます。

中古マンションを購入するメリット
リーズナブルな価格
新築マンションに比べると価格が安いというところです。築20年の中古マンションの場合は5割から6割程度の価格で購入することができる場合があります。
理想的な立地で物件が見つけやすい
中古マンションは希望するエリアの選択肢が増えるので理想的なところを見つけることができます。
マンションの現状が購入前にわかる
中古マンションの場合はもう周りに住んでいる人が多いためどんな管理状態でどんな人たちが住んでいるのかを購入前に知ることができます。
隣に住む人はどんな人かも確認してから購入できるのです。
マンションからの日当たりや眺望、騒音等もわかります。
資産価値の安定
築年数が20年を過ぎた物件は資産価値が安定し、それ以上価格が下がりずらくなります。このような物件がリノベーション向き物件とも言えるでしょう。

中古マンションを購入するデメリット
修繕積立金が高くなることも
築浅のマンションは修繕積立金が安く設定されておりますので、将来的な値上げも想定しておきましょう。総戸数が少なければ少ないほど値上がり幅が高くなります。
※築20年程度のマンションの場合はあれば、大幅な値上げになることは少ないです。
駐車場の確保がしにくい
マンションの敷地内での駐車場は確保しにくくなっています。空いたら抽選などの場合もあります。事前に駐車場は抽選なのか、順番待ちなのかなど確認しておく必要があります。

中古の戸建てを購入するときの注意点
中古の戸建てを購入する場合、築年数や欠陥など気になるところがたくさんあります。

大きく分けてどんな点に注意したらよいのでしょうか。

耐震性の確認
ハザードマップなどで中古物件があるエリアの地盤が緩くないか、液状化にならないかなど災害が起こった場合の確認をしておきましょう。
旧耐震基準の場合、震度5強の地震では建物が損傷しないとなっています。
しかし震度6強からは規定がないため大きな地震が来た場合に倒壊するリスクもあるのです。
旧耐震の場合は、必ず耐震診断を検討しましょう。
建築基準法違法の住宅ではないか確認
違法建築の場合、住宅ローンの融資も受けられなくなります。
仮に現金購入したとしても建て替えの際に、同規模の建築物が建築できない可能性がありますで注意が必要です。
違法建築かを確かめるには不動産会社に確認をしてもらうか、役所の建築指導課にて検査済証が発行されている物件なのか確認してみてください。
室内設備の確認
築年数にもよりますが住んでいた人の使い方により劣化の度合いも違います。
今後リフォームがどの程度必要かしっかり確認します。
壁や天井、壁紙にシミや浮きがないかどうか、ドアや窓の開閉がスムーズか、水回りの臭いや流れやすさ・水圧なども見るようにします。
外観からの確認
外から見てみることでメンテナンス状況がわかることもあります。
屋根の破損や塗装のはがれ、外壁のヒビ、軒裏の雨のシミやひび割れ、基礎部分のクラック(ひび割れ)などをチェックしてみましょう。

中古マンションを購入するときの注意点

中古のマンションを購入するときに気になるのは管理状況や耐震性などです。

大きく分けてどんなところに注意しておけばよいのでしょうか。

マンションの管理状況の確認
マンションは10数年に1度大規模な修繕が必要になってきます。
修繕計画はどうなっているのかを確認してみる必要があります。
マンションの管理状態を把握するに購入する前にマンション管理組合から議事録を見せてもらうという方法もあります。
掲示板にはマンション内のトラブル情報が貼ってあることもあるのでチェックしてみるといいでしょう。
耐震判断、改修の有無の確認
旧耐震基準の物件は注意してください。場合によっては、購入後に耐震補強工事を検討している場合があり、修繕積立金不足や借入れとなってしまう可能性があります。
ただし、旧耐震の建物でも新耐震基準と同等の設計で作られている物件も存在していますので、建築年月日だけで判断せず、過去に耐震診断・耐震補強工事の実施確認は必要すると良いでしょう。
リノベーション済物件
リノベーションが済んでいる物件は即入居できるためとても人気があります。ただし、リノベーション済の場合は新築同様で売り出されていますが見えていない部分の状態も確認しておくことが大事です。
また、リノベーション済物件は売主である不動産会社の利益も上乗せされていますので、自身で中古購入してリノベーションした方が価格は安く抑えることができます。
間取やデザインも自由に選択できるので満足度の高い住宅購入となるでしょう。

物件購入したあとの支払いについて

中古物件を買った後は毎月の住宅ローン、毎年の固定資産税・都市計画税、不動産取得税が必要になってきます。※不動産取得税は物件取得後、3~6ヵ月後に納付書が届き、1回のみの支払い
マンションの場合は、上記に加え管理費と修繕積立金を支払いますので、外壁のメンテナンスは自身で管理する必要はありません。
戸建ての場合には、外壁のメンテナンス費用を計画的に貯めておく必要があるでしょう。

【戸建ての外壁メンテナンスについて】
外壁のメンテナンスは概ね8~10年程度に1度外壁の塗装をするのが一般的です。
一般的な木造戸建てで多く使用される外壁材(サイディング)の場合、外壁材と外壁材の隙間を埋めるコーキング(シーリング材)と外壁材(サイディング)が紫外線で劣化しますので、外壁塗装で塗膜を復元することをお勧め致します。

2階建ての戸建ての外壁塗装相場は、80~100万円になりますので、戸建ての場合は、外壁メンテナンス費用として毎月0.8~1万円程度積み立てておくと良いでしょう。

運営会社にて高品質・低価格の外壁塗装サービスも行っております。
現地調査依頼や相見積もりをご希望の場合は、下記ボタンよりお問合せくださいませ。

【外壁塗装の場合の施工費目安】
塗料:日本ペイント、SK化研、関西ペイント使用 
耐久年数:10年~13年 保証:8年保証付き

  • 20坪~25坪= 2階建 65万円~/ 3階建 75万円~
  • 25坪~30坪= 2階建 75万円~/ 3階建 85万円~  
  • 30坪~35坪= 2階建 85万円~/ 3階建 95万円~

 

住宅購入は、ご購入後のランニングコストをしっかり確認したうえで検討する事をお勧めいたします。

 

中古住宅購入時の諸費用について
中古住宅を購入する際の諸経費は、物件価格の8~10%が目安
・仲介手数料
・登記費用+司法書士報酬
・火災保険料
・銀行事務手数料、保証料
・固定資産税、都市計画税(日割清算)
・引っ越し費用

宅地建物取引業法では仲介手数料法主の上限を定めております。
※あくまで上限で、報酬額は各不動産会社の裁量に任せられている。

売却価格仲介手数料の上限額
200万円以下の場合売買価格 × 5% + 消費税
200万円超400万円以下の場合売買価格 × 4% + 2万円 + 消費税
400万円超の場合売買価格 × 3% + 6万円 + 消費税

例えば、4000万円の物件の場合、
仲介手数料(上限) = 4000万円 × 3% + 6万円 +消費税 = 138万6000円となります。

※本サイト【リノベ向き物件.com】をご利用にて物件購入した場合は、仲介手数料は半額になります。

ちなみに、物件購入の諸費用は現金(自己資金)で支払うか、金融機関によっては、住宅ローンとして物件代金+リフォーム・リノベーション費用と合わせて借入れ可能です。※要審査

まとめ

中古住宅を購入するときの注意点について解説いたしました。

戸建てとマンションそれぞれのメリットとデメリットを理解し、購入するときの注意点を参考にしながら安全で理想的な物件を見つけるようにしてください。

多くの方が資産価値の高い中古物件を見つけられることを心より願っております。

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※欲しい物件をリクエストして、物件所有者へアピールしましょう!