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中古住宅購入時にかかる流れ、期間、諸費用、準備するものって何?

 

住宅購入は多くの人にとって、おそらく人生で一番高い買い物になるのではないかと思います。

購入にあたっては物件選びもさることながら、購入手続きやローン契約、保険などやらなければいけないことが多く出てきます。

また、費用がいくらかかるのかは最も気になることの一つですよね。

今回は中古住宅を購入する際の流れや必要な手続き、諸費用についてお伝えします。

1.中古住宅の購入までの流れ

中古住宅を購入のおおまかな流れは、下記のとおりです。

1.物件を探す
    ↓
2.購入申込みと住宅ローン事前審査をする
    ↓
3.重要事項説明を受け、売買契約をする
    ↓
4.住宅ローン本審査と金銭消費貸借契約をする
    ↓
5.残代金決済・所有権の移転・物件のお引渡し


ここからは、上記の流れの中でどんな準備が必要で、
どのようなことに注意しながら進めたら良いのか細かく説明をしていきます。

1-1.物件を探す

まずは希望条件を整理して、欲しい物件を探しましょう。

自分のライフスタイルや通勤通学の利便性など、初めに「これは譲れない」という条件を明確にしておくことが大切です。

【物件探しをする上で、最初に決めておいた方が良い項目】
希望のエリア(沿線で選んだり、地盤の固さや水害の無い場所など条件からエリアを決めても良いでしょう)
駅からの距離(駅まで徒歩〇分以内など決めておくと物件を絞りやすいでしょう)
毎月の支払可能額(固定資産税や毎月以外のランニングコストも意識して無理のない返済金額にしましょう)
お部屋の間取り(部屋数とLDKの大きさの希望などを決めておきましょう)
その他(絶対条件などがあれば出しておきましょう「ペット飼育可」や「所在階が2階以上」など)

物件探しの方法は、インターネットや雑誌で自分で探す、不動産会社に依頼する、売主に直接交渉するなどさまざまな方法があります。

昔は、不動産会社が独自に物件情報を持っていることもあったので直接不動産会社へ依頼することが多かったのですが、インターネットの普及によりインターネット上で物件探しを行い、情報掲載している不動産会社へ直接問い合わせるのが一番多いかと思います。

中古住宅は新築とは違い、間取りや眺望などの確認でき、入居後のイメージがつきやすい
一方、築年数が経過していることから設備が古く、傷みが激しい場合もあります。

【築年数5~10年程度】であれば、部分補修やクリーニングで済むケースが多い
【築年数が15年以上の場合】は、住宅設備などの劣化や不具合が多く発生している可能性が高い

物件の築年数や内装の状態によりリフォーム・リノベーションなどの費用が別途必要になりますので、予算を見込んでおきましょう。

木造住宅(非耐火建築物)で
築年数が20年以上経過している物件で住宅ローンの控除を利用する場合には、
【耐震適合証明書の発行】もしくは【既存住宅売買瑕疵保険に加入】している物件でないと対象外となってしまいますので、購入前に必ず発行又は保険加入の希望がある旨を所有者へ伝えるようにしましょう。

※「耐震適合証明書」を取得するための耐震診断については、日本木造住宅耐震補強事業者協同組合HPよりお申込み可能です。
※既存住宅売買瑕疵保険の検査・加入に関しては、運営会社にてご対応可能です。HPお問合せよりご依頼ください。(エリアに限りあり)

また、可能な限り物件内覧することをおすすめします。

これは自分の希望に合うかを確認するための大切な情報収集です。
人生で一番高い買い物になりますので、積極的に見学しましょう。

所有者が居住中の物件でも、所有者へ日時を打診し内覧できます。
不動産会社へ見学の希望を伝えましょう。

 

1-2.購入申込みと住宅ローン事前審査をする

物件内覧を行い、物件が気に入ったら、売主へ購入の意思を伝えます。

仲介会社によって変わりますが、
一般的に「購入申込書」「買付証明書」という書面に
・購入希望金額
・契約手付金の額
・契約希望日
・ローン利用の有無
・物件引渡し希望日
・その他の希望事項等 
上記事項を記載し、署名・押印後、物件所有者へ提出します。

その他の希望事項に購入希望の金額や残置物撤去などの条件を記入します。
売買契約以降に価格交渉などはできないので交渉希望は必ず「購入申込書」「買付証明書」提出のタイミングで行ってください。

不動産会社が仲介となっている場合が多いので、不動産会社が書面を持って売主へ交渉を行います。

また、住宅ローンを組む場合で交渉を希望する場合には、この交渉と並行してローンの事前審査を受けます。

メガバンクや都市銀行の場合、住宅ローン事前審査は2~3日で審査可否が出ることが多いです。地方銀行・フラット35・信用金庫等の場合は、審査機関が1週間~10日前後かかる場合もあります。

 そして、住宅ローン事前審査が無事承認となれば売買契約へ進めます。

1-3.重要事項説明を受け、売買契約をする

購入者は「土地・建物に関する重要事項説明」受けた後、売買契約を行います。

重要事項説明は、宅地建物取引士の資格を持った人間が免許提示の上
説明すると業法で定められておりますので、必ず資格証を提示してもらい説明してもらいましょう。
国土交通省「重要事項説明書・書面交付制度の概要」についてはこちらPDFを
ご確認ください。(PDFパンフレット)

この時点でわからない事項があれば必ず確認し、納得した後に売買契約を結びましょう。

売買契約書を両社で確認し、署名と押印の後に頭金、手付金の支払いを行い、契約が完了します。

「手付金」には以下の3つの意味があります。

解約手付:万一、売主、買主のいずれかが契約を解除した際の解約金

違約手付:契約違反があった際の違約金

証約手付:購入意思や契約の証明をするため

 手付金の金額は、一般的に売買価格の5%~10%とされていることが多いですが、物件所有者(売主)が承諾をすれば金額は自由に設定ができます。

1-4.住宅ローン本審査と金銭消費貸借契約をする

売買契約後にローンの本審査を受けます。事前審査で通っていれば、本審査はスムーズに進むでしょう。

本審査が通れば金融機関と金銭消費貸借契約を行います。
金銭消費貸借契約時に金利や返済期間、返済方法などが記載されておりますので、住宅ローンの金利はこのタイミングで確定します。

 また、金銭消費貸借契約と同時に「団体生命保険」に加入します。

これは、ローン契約をした人が死亡するなど、返済ができなくなった場合に保険金でローンの残額が返済される保険です。

 それから、団体信用生命保険に加入する場合には、過去に手術や持病、投薬治療状況などのヒアリングがあります。
申告内容によっては、団体信用生命保険への加入ができない場合もあり、その場合、住宅ローン本審査で非承認となってしまいます。

持病や過去に大きな病気・手術など行っている場合には、
事前審査の段階で必ず仲介会社や金融機関に相談しておきましょう。

1-5.残金を支払い、引き渡しを受ける

金銭消費貸借契約が終わったら、最終の契約書類などの確認を行い、物件の残代金(手付金を差引いた売買金額)を支払って物件の引き渡しを受けます。

残代金決済は、基本的に住宅ローン融資を受ける金融機関にて、売主・買主・仲介会社・司法書士が集まり行います。

全員が集まり次第、
司法書士が売主と買主の本人確認をし、物件の所有権移転、抵当権設定、住所移転などの登記手続きを代理で行うための委任状などに記名・押印をします。

本人確認と登記の準備ができ次第、融資実行となり買主から売主へ残代金を送金します。
このタイミングで購入諸費用についてもお支払いをし、鍵の受領後、引渡し完了となります。

2.中古住宅の購入にかかる費用

契約までの流れがわかったところで、次は購入にかかる諸費用とその目安について見ていきましょう。

主な諸費用には、

「印紙税」
「住宅ローンにまつわる諸費用」
「不動産会社に支払う事務手数料」

「登記費用」

「火災保険」

「消費税」
 があります。

それぞれの詳細と目安は以下の通りです。

2-1.印紙代について

住宅購入を決め、売買契約書を交わす際には必ず印紙税が必要になります。

税額は購入する住宅の価格によって変わりますが、取引が多い価格帯を例に挙げると、
1,000万円〜5,000万円以下の売買契約に貼付する印紙ついては2万円です。

但し、契約年や条件によっては軽減措置があるので、契約時に確認しましょう。
※印紙税の軽減措置については、国税庁HP「不動産売買契約の印紙税の軽減措置」よりご確認をお願いいたします。

2-2.住宅ローンにまつわる諸費用

住宅ローンの金銭消費貸借契約にも印紙税がかかります。

5,000万円以下の場合は2万円、それを超えて1億円以下の場合6万円です。

※金銭消費貸借契約書に貼付する印紙税については国税庁HP「不動産の譲渡・消費貸借等に関する契約書」よりご確認をお願いいたします。

その他、銀行事務手数料や保証料が必要になる場合があります。

最近では、借入額×2.2%(税込)としている金融機関(インターネット銀行・都市銀行)が多い印象ですが、中には事務手数料33,000(税込)+保証料数十万円としている金融機関(みずほ銀行など)もあります。

複数事前審査を行い、諸経費や各金融機関ごとの特徴(金利や団信の内容)なども確認するようにしましょう。

2-3.不動産会社に支払う事務手数料

不動産会社を経由して購入する場合は仲介手数料がかかります。

宅地建物取引業法では下記の通り上限を定めております。
※あくまで上限なので、報酬額は各社の裁量に任せられています。

売却価格仲介手数料の上限額
200万円以下の場合売買価格 × 5% + 消費税
200万円超400万円以下の場合売買価格 × 4% + 2万円 + 消費税
400万円超の場合売買価格 × 3% + 6万円 + 消費税

例えば、4000万円の物件の場合、
仲介手数料(上限) = 4000万円 × 3% + 6万円 +消費税 = 138万6000円となります。

また、仲介手数料が発生しない取引もあります。

個人売買で売主と直接契約する場合や、不動産会社自身が物件の所有者になっている場合は、仲介者が存在しないため手数料は不要です。

諸費用を抑えたい場合は、仲介手数料が不要となる物件を探すか、リノベ向き物件.comで取引すれば仲介手数料は半額に抑えることができます。


 2-4.登記費用について

中古住宅購入で必要になる登記費用は、下記赤字部分の「所有権移転登記」と「抵当権設定登記」になります。

登記の種類

登録免許税の税率

所有権移転登記(土地)

評価額×2.0%

所有権保存登記(新築建物)

評価額×0.4%

所有権移転登記(中古住宅)

評価額×2.0%

抵当権設定登記(住宅ローン借り入れ)

借入額×0.4%

※上記、評価額とは「固定資産税評価額」になります。

固定資産税評価額は、土地や建物(家屋)などを「固定資産評価基準」に基づき、各市町村が個別に決める評価額のことをいいます。

土地の場合、実勢価格の約70%が固定資産税評価額の目安といわれるが、
立地、面積、形状、接道状況などによって、評価額は変わってきます。

建物の場合は、新築価格の約50%が目安で、築年数、建物構造、規模などによって評価額が変わる。

登記費用に関しては、売買契約後に仲介会社から司法書士へ見積依頼をし、司法書士が登録免許税額を算出します。
そして、所有権移転登記・抵当権設定登記の登録免許税+司法書士報酬と合わせた金額を買主が負担分することになります。

2-5.火災保険について

中古住宅の火災保険について、
基本的に火災保険の金額は、建物の構造によって金額が変わってきます。
イメージは下記のとおりです。

マンション構造(M構造)< 耐火構造(T構造) < 非耐火構造(H構造)

燃えにくい建物の方が火災保険料が安く設定されております。
よって、戸建てよりもマンションの方が保険料が安くなります。

【保険期間10年の保険料目安】
マンション:約10~15万円
戸建て:20~30万円

※あくまで目安になります。建物補償額、風災、ひょう災、雪災、水災、不注意による破損等の補償内容により金額が増減します。

2-6.消費税

住宅購入時の消費税について整理しておきましょう。

・土地非課税

・建物:課税対象

・仲介手数料:課税対象

リフォーム・リノベーション費用:課税対象

住宅購入は取引額が大きいので、消費税額も大きくなります。

仲介手数料やリフォーム・リノベーション費用も課税対象ですので、
購入諸費用を抑えたい場合は先述したように不動産会社所有の物件にするか、リノベ向き物件.comで物件探しをしてみましょう。


3.その他費用と準備するもの

上記以外に発生する費用と、準備が必要なものについて説明をしていきます。

3-1リフォーム・リノベーション費用

3-2引っ越し費用

3-3証明書各種・検査料・保険料

3-4手続きに必要な書類について

3-1.リフォーム・リノベーション費用

中古住宅の場合は建物の状況に応じリフォームが発生します。
ご自身でリノベーションして内装を自由に変えたり、機能や性能を向上させたい人もその費用を見込む必要があります。

ただし、リフォーム・リノベーション費用は住宅購入金額と合算して住宅ローンに組み込むことも可能です。

希望する場合は契約時に相談しておきましょう。

3-2.引越し費用

売買契約で手一杯になったりして、意外と忘れがちな費用です。

本審査の承認取得後に、2~3社見積りをお願いして比較検討するようにしましょう。

3-3.証明書各種・検査料・保険料

上記でも説明をさせて頂いた耐震適合証明書や既存住宅売買瑕疵保険の検査料・保険料も買主の負担となります。
金額は検査機関によって若干の違いはありますが、

耐震適合証明書=約5万円前後
(登録免許税、ローン控除、取得税用3部発行の金額)

既存住宅売買瑕疵保険=約10~20万円
(検査料・保険料)

また、フラット35を利用したい場合も、フラット35の適合証明書取得が必要になります。

フラット35適合証明書=約5万円前後

見込んでおくと良いでしょう。

3-4.手続きに必要な書類について

本人確認書類(顔写真付きのもの)、保険証、住民票、印鑑証明書、課税証明書必須になります。

また、ご自身で事業を行っていて確定申告等をしている方は、決算書3期分を確認される場合が多いので、予め準備しておきましょう。

 

まとめ

中古住宅を購入する場合は、購入価格の約8~10%の諸費用が必要だと言われています。

3,000万円の住宅であれば、240~300万円程度の準備が必要です。

余裕を持った予算を立て、購入までの流れと必要事項を確認し、納得のいく形での購入が行えるようにしっかりと準備を行っておきたいですね。

最後まで読んでいただきありがとうございました。

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