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中古物件+リノベーションで住宅購入、買う前にここを必ずチェック20選


リノベーションするために物件を探している人は増えています。
中古のマンションや戸建ての物件を購入するには実際に見て確かめることが大事です。

ネットなどで写真を見るのと実物では大きな違いがあることもありますので、
失敗しないためにもどんなところに気を付ければよいのか、購入前のチェックすべきところを解説していきます。

物件を購入する前にチェックすべきポイント

リノベーションのための戸建てやマンションを買う前には見ておくべき点、知っておくべき点がいくつかあります。

まずは内覧するときに持っていくべきものは筆記用具、方位磁石、設計図書(間取図)、スマホかカメラです。メジャー(コンベックス)で図るべき場所も出てくるのでメモをとっておきましょう。家具の配置などする場合に必要になります。

わからないことはなんでも業者に聞くように

気になることがある場合は担当者に尋ねるようにしてみましょう。
しっかりアドバイスを受けるようにすると業者の対応の良し悪しも知ることもできます。

内覧のときのマナーにも気を付けるようにしてください。撮影をする場合は承諾を得てからするようにします。

そのほかの様々なチェックポイントについてみていきましょう。

買う前にここを必ずチェック20選

1.部屋の向き・日当たり

部屋の向きはどうなっているのか確認するようにします。時間帯によってどのような日当たりになるのか方位磁石を使って確認してメモをとるようにします。

【こんなところもチェック】
特に、東側が主採光の家は午後から日が当たらなかったり、近隣の建物の位置によって採光が絶たれてしまう場合もありますので、近隣建物の位置・高さも必ず確認するようにしましょう。

2.間取りの確認

部屋の数、広さ、形などをチェックしてみます。家具などを置くとどのくらいの広さになるのかもイメージしてみましょう。天井の高さなども見ておく必要があります。

【こんなところもチェック】
窓の位置はかなり重要です。特に角部屋の場合は、窓が多いので家具の位置に制限がでてきます。また大きな家具が搬入できるか、必ずドアの大きさ・廊下の幅なども測って図面にメモをしておきましょう。

3.眺望や風通しを見る

マンションなどの内覧では特に重要になる点です。風通しがよくない場合は湿気が多くなりカビが生えたりすることもあります。窓を開けてみて風が通るかを見てみましょう。周囲の眺望や騒音のチェックもするようにします。

【こんなところもチェック】
目の前が駐車場や古い建物建っている場合、将来的に高層建築物が建築できてしまう可能性もあります。そうなれば眺望が悪くなり、物件の資産価値も下がりますので必ず確認をしましょう。

4.内装の状態を確認

内装の壁にカビが発生していないか、天井などに雨漏りの跡やシミが無いか。床がふかふかしていないか(特に1階や水まわり)。

【こんなところもチェック】
室内のドアや窓を開け閉めしてみましょう。開けづらかったり、重かったりした場合は、もしかしたら建物が歪んでいる可能性があります。内覧時に全ての窓など開けずらい場合には物件所有者に確認をしてみましょう。

5.収納スペースの確認

収納スペースの扉を開けてどのくらいのものが入るかを見ます。カビなどが発生している場合は、湿気が溜まりやすいかそうでないかの判断になりますので確認しておきましょう。

6.床や柱のチェック

床や柱が歪んでいると修理にお金がかかります。歪みは健康にもよくありません。ビー玉などを転がしてみると歪みはすぐにわかります。よくわからない場合は専門家に頼むようにします。

【こんなところもチェック】
水平器をお持ちの方は、お部屋の四角に当てることで簡単に傾きを確認することができます。

7.水回りのチェック

水回りはとても重要です。トイレ、バスルーム、キッチンの水回りはしっかりみておくようにしてください。漏水は物件自体が傷んでしまうため床のシミや臭いなどのチェックをしてみましょう。

【こんなところもチェック】
特にキッチンや洗面台のシンク下の排水付近や洗濯防水パンの床廻りがブヨブヨしていたり、漏水した後などがあれば、床下が腐っている可能性があるので要注意です。

8.外壁や基礎を見る

外壁のヒビというのは気になる点でもあります。外壁部は10~13年に1度の頻度で外壁塗装(戸建て)・大規模修繕(マンション)するのが一般的になります。10~13年過ぎても何もしていない戸建てやマンションの中古物件には注意が必要になります。

【こんなところもチェック】
マンションの場合は、大規模修繕で外壁は補修されますが、戸建ての場合は自分で確認する必要があります。コンクリート・タイル・モルタル等の外壁の場合はクラックを確認し、雨水が侵入するようなヒビがあれば、建物診断をオススメします。外壁材がサイディングやガルバリウムの場合も割れや浮き、隙間などが無いか必ず確認しましょう。

9.排水・ガス

ガスはプロパンか都市ガスかを確認しておきます。排水は下水道か浄化槽かで毎月の費用も違います。

【こんなところもチェック】
戸建て・マンション共にですが、排水管やガス管は公道や私道を通って自分の土地に引き込まれることが一般的ですが、稀に他人の土地や道路以外の他の所有地を経由している場合がありますので、注意しましょう。その場合、使用料の支払いを求められたり、配管工事も複雑になり、手間や費用が別途必要になる場合があります。

10.交通の便の確認

最寄りの駅からの交通事情についても聞いてみるようにしましょう。電車の混雑の程度や、近道、バス停や駐車場など。

こんなところもチェック
大きな通りがある場合、信号の待ち時間が加算されたり、歩道橋を登らないと渡れない場合があります。また、踏切がある場合も、通勤の時間帯は混雑したりするケースもあるので、必ず、支障が無いか確認をするようにしましょう。

11.近所の環境

周囲の環境も調べておくことが大事です。騒音や臭いが気になる場合にもチェックしておきます。近所の町内会などの環境も調べるようにします。場所によってイベントが多いところもあります。マンションの場合は隣人や上下にどんな人がいるのかを知っておきましょう。

こんなところもチェック
物件所有者に確認をするのが一番早いですが、中には「分からない」とおっしゃる方もいらっしゃいます。その場合は、仲介会社にお願いをして近隣の方の情報を調べてもらうようにしましょう。

12.生活の利便性

実際に住んでいる人の知る利便性もわかると便利です。夜遅くまでやっている店や救急病院なども調べておきましょう。

こんなところもチェック
住環境や利便性は自身が住んでいる時も重要ですが、売却する際にも大きな影響を及ぼしますので、必ず確認をしましょう。

13.所有者が売却する理由

売主(所有者)が不動産を売却する理由も知っておくほうが安心です。事情によっては購入するときの判断にも役に立ちます。

【こんなところもチェック】
売却の理由は人それぞれです。内覧時に所有者へ直接確認でも良いのですが、気を悪くしてしまう場合もありますので、まずは仲介会社に確認するようにしましょう。

14.何年くらい生活するのか

購入してからリノベーションしてどのくらい住むのかをだいたい考えておきましょう。建物の寿命も頭に入れながら目安にしておきます。

【こんなところもチェック】
将来的に売却を予定している場合には、駅距離10分以内で人気がある駅や、ターミナル駅がオススメ!好立地の物件は物件価格の減少も少なく資産価値も安定しているのでリノベ向きともいえるでしょう。

15.物件を見に行くときは昼間や夜など時間を変える

時間によっていくことで物件の状況もわかることがあります。音や見えていなかったことに気が付く場合もあるのです。

【こんなところもチェック】
日中の陽当たりは当たり前ですが、夜の近隣や駅から家までの雰囲気(街灯はあるか?など)も必ず確認しましょう。

16.築年数を確認

マンションの場合は1981年6月以降に建築確認を取得し建築されたものは新しい耐震基準になっているので大きい地震が来た時のリスクも少なくなります。木造の戸建ては不動産固定資産税の評価基準での対応年数が22年という点から、築20年程度になると建物価値がほぼない状態になるので、築20年前後で、内装工事を今まで何もしていな現況物件が一番お安く買える物件になります。(ほぼ土地値で物件購入ができる場合がある)

【こんなところもチェック】
1981年6月以前のマンションでも新耐震基準に該当する【耐震適合証明書】を取得しているマンションもあります。インターネットで「マンション名+耐震適合証明書」など検索してみるもの良いでしょう。

17.駐車場や駐輪場の整備

車を持っている場合は駐車場についても調べておきます。マンションの敷地内、または近所に駐車場があるかどうかなど。駐輪場も整備されているのかを見ておくことが大事です。置き去りになっている自転車がないかどうかも見ておきます。

【こんなところもチェック】
マンションの世帯数に対して100%の駐輪場や駐車場があるのか、二台目を借りる場合の制約などないのかなども事前に確認しておきましょう。また、駐輪場の自転車を見ると、世代の比率などもおおよそ判断できます(親子2人乗用自転車が多ければ子育て世代が多いと判断)

18.マンションのエントランスなど

マンションの入り口や階段部分の清掃は行き届いているのかをチェックします。掲示板も古いものが掲示されていないかを見ます。トラブルについても聞いておくようにしましょう。

【こんなところもチェック】
「マンションは管理を買え」と言われている程です。清掃状況や掲示板などの状況から管理状態をはっきり確認ができます。掲示板にはマンション内のクレームなども表示されている場合がありますので、必ず確認しましょう。

19.雑草のチェック

庭に雑草が生えたままになっていないか、植えられている木の状態なでも管理の状態がわかります。
戸建ての場合は、外壁にツタなどが張り付いていないかを確認しましょう。種類にもよりますが、除去が大変で専門業者に依頼する必要などもでてきます。(近隣にツタがある場合も同様に注意が必要です)

【こんなところもチェック】
雑草程度なら、除草剤や草むしりで済みますが、金木犀(きんもくせい)など大きなきになってくると容易に伐根できず、業者に依頼する必要があります。また、幹だけ切り落として、根が外周部に残っていないかも確認しておきましょう。

 

20.シロアリなどの確認

戸建ての場合、シロアリなどに気を付けるようにします。すぐに契約をする前に専門業者に検査してもらうこともできます。

【こんなところもチェック】
万一、購入した後に白蟻の害を発見した場合には、売買契約時に売主が告知有無でどちらが負担するか判断となります。基本的には見えない部分なので、瑕疵に該当し、買主は損害賠償請求を行える可能性が高いですが、白蟻の害や雨漏り、構造上の問題については、しっかりと物件契約前に契約の内容について仲介会社から説明を受けるようにしましょう。

まとめ

中古購入+リノベーションの購入前チェック20選をご紹介させていただきましたが、いかがでしたでしょうか。
不動産購入は「まあいいか」で購入してしまうと、とんでもない損失へ繋がる場合がありますので、しっかりと注意していきましょう。

また、物件所有者や仲介会社へのヒアリングに加え、自分自身でも最低限の知識を持っていれば、「こんなはずじゃなかった」という事態を避けることができます。今週末に物件の内覧を控えている方は、本ブログを確認していただきチェックしてみてくださいね。

最後に、
自分だけで内覧をするのは不安であったり、リノベーションの施工可否や建物についてもアドバイスが欲しい場合には、お問合せよりお気軽にご相談ください。
物件の内覧の立会いや内覧前のご相談も承っております。

 

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