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リノベーション向き物件とは?

理想的な住居を作るために新築だと高くなってしまうので中古物件を買ってリノベーションする人も増えています。
リノベーションに向いている物件やその魅力、メリットとデメリット、築年数などをご紹介していきます。

リノベーションとリフォームの違い
リフォームは、古くなってきた家を新築の状態に戻すことをいいます。
基本的には壊れていたり老朽化していたりするものを交換し、表面的に新しくきれいにする工事です。

一方、リノベーションは、既存の建物に大規模の工事を行い、家の性能を新築のときよりも向上させて価値を上げることをいいます。

リノベーションのメリットとデメリットについて
リノベーションのメリット

・新築よりも安い
・資産価値が上がる
・生活スタイルに合わせて設計できる
・物件の選択肢が豊富
・実物の状態がわかる

中古物件には新築物件にはあまりない好立地な物件が多く、新築に比べ、物件数が豊富にあります。
住みたいと思ったエリアで中古物件を探すことで予算の範囲内で購入することができ、築年数が古くてもリノベーションされていることで物件の価値も上げることも可能です。

また、実際の物件状況を自分の目で見ることでができ、新築では難しい住環境等(どんな方が隣に住んでいるのか等)も確認したうえで購入ができるのも大きなメリットです。

リノベーションのデメリット

・物件探しが大変
・暮らし始めるまでに時間がかかる
・完成後のイメージが分かりづらい

人によっては、物件選びから調査、実際の改修工事などで実際に暮らし始めるまで時間がかかってしまうこともあります。
最近ではリノベーションの人気も高騰しているため物件探しも大変になってきているので、計画的にスケジュールリングする必要があります。完成後のイメージについては、デザイナーと打合せをしっかり行い完成イメージCG・パース等を作成してもらい確認しながら進めていきましょう。

「住宅ローンが組みづらい」や「金利が高くなる」と思われがちですが、中古購入+リノベーションが一般化してきたことから、最近では住宅ローン金利も新築同様の低金利で借りることが可能になっております。

ただ、物件を先に購入してしまいローン契約後にリフォーム資金融資を受けるとなるとリフォームローン利用となってしまうので注意が必要です。あくまで、中古購入+リノベーション費用を同時に借りるローン申請が大前提ですので、「物件だけ先に買っておこう」と考えられている方はお気を付けください。

リノベーションの魅力とは
リノベーションには新築の物件とは違った魅力があります。
改修することによって自分たちのライフスタイルに合わせて間取りを変更したり、リノベーションすることにより価値の高い物件に生まれ変わることができるのです。

また、購入費用は新築よりも費用も抑えることができ、内装デザインも自由にできるので住宅購入の満足度も高くなります。

最近では、お気に入りの地域にセカンドハウスとして購入しリノベーションするケースも増えてきました。
まずはどんな風にリノベーションしたいのかイメージを書き出すことで、自分のこだわりや譲れないところなどの希望もでてくるはずです。物件を探し始める前に要望などを整理しておきましょう。

リノベーションに向いている中古物件
リノベーションに向く物件の状態は千差万別で物件所有者の使用状況やメンテナンス状況によって質が変わるのが特徴です。

戸建ての場合
まず、耐震性能について簡単にご紹介をしますが、実は、2000年以前に建築された戸建ての場合は、耐震基準を満たしていないことがありますので注意が必要です。

新耐震基準が施行された1981年の改正で、木造住宅については耐力壁の量や倍率などが見直され、耐震性が向上しました。

一般的な新耐震基準と周知されているのは、1981年以降に建築された建物ですが、木造の場合は、その後、2000年6月に木造住宅の耐震性に大きく関わる改正がありました。

具体的には、「基礎形状」「柱頭、柱脚、筋交いの接合方法」「耐力壁をバランス計算して配置すること」などの仕様について明記されるようにました。つまり、2000年5月以前に建てられた木造住宅については、上記の部分については設計者の裁量に任されていた為、耐震基準を満たしていない建物が多く存在しているということです。
※一般財団法人日本耐震診断協会のサイトで詳しく紹介をしているので、気になった方はこちらから確認ください。

耐震基準を満たしていない場合、震度7以上の地震が起きた場合に倒壊してしまうこともあるので、大まかな目安として2000年以降に建てられている家が安全と言えます。

旧耐震や耐震性能が低かったとしても、リノベーションで耐震補強をすることで耐震性向上も可能ですのでご安心ください。

耐震性能については、建築士へ調査依頼をすれば確認することができるので、不安がある場合は、耐震診断を行うことをお勧めします。
また、木造住宅の場合、日本の税評価上では築20年前後で価値がほぼ0になるため、価格が低下していることが多いです。
戸建てでリノベーションを希望する方は、築20年前後の物件で安全&低価格なリノベーション向き物件を狙うようにしましょう。

建物の構造や工法についても必ずチェックしておく必要があり、戸建ての構造は木造、鉄筋コンクリート造、鉄骨造と3つほどに分類されています。
間取りが変えることができるかどうかも購入前に確認するようにしましょう。
また、完了検査証の有無もチェックポイントになります。間取り、面積のデータなどが申告されていて内容に相違なく建てられている物件であれば完了検査書が発行されますが、中には建築の申請のみを行い完了検査を受けていない物件も数多く存在します。

完了検査書がないと銀行からリノベーション費用の融資を受けることができない場合もありますので所有者か役所にて必ず確認しましょう。(仲介会社が入っていれば調査を行ってます)

マンションの場合
マンションの場合は戸建てとは違います。マンションの管理体制によって制限も多くなり、床の遮音性能維持、施工方法等の指定、施工前の工事申請や近隣挨拶など少し戸建てより制限や書類が多くなる傾向にあります。
構造面では2種類あり、ラーメン構造(柱と梁で建物を支えている)と壁式構造(壁の面と面で建物を支えている)があります。リノベーションに向く構造は壁の位置を自由に動かすことができるのでラーメン構造のものが向いています。

リノベーション向き物件を探す際の注意点
戸建て
外壁の状態・屋根・基礎・傾きを確認する
中古戸建で一番注意しなければいけない箇所は、構造体に影響を及ぼす外壁・屋根・基礎の状態です。

外壁と屋根について、一般的に多く使用されている外壁がサイディングの戸建てを例に挙げますが、
最低限、下記が起こっていないか確認が必要です。

1,サイディングや屋根が浮いたり・隙間が空いていないか(目視レベル)
2,サイディングの繋ぎ目のシール材(コーキング)がひび割れや隙間が無いか
3,サイディングを手で触った時に白い粉がつかないか(チョーキングしてないか)

「1」・「2」が起こっている場合、外壁から内部に雨水が侵入している可能性もあります。その場合、雨水が不具合箇所から中に侵入し木部が腐ってしまっているケースがありますので要注意です。物件が安いからと飛びついてしまうと、膨大なリノベーションが必要になってしまう場合があります。

「3」の場合は、紫外線等により外壁が傷んできているサインになりますので、外壁塗装をする目安なります。

次に基礎や傾きについてですが、こちらは建設・分譲会社の施工品質や地盤強度が大きく関わってくる部分なのですが、
注意する点としては、下記になります。

・基礎にクラック(ひび)が入っていないか(ひびが酷い場合は、地盤、基礎の沈下の可能性あり)
・建物内部の柱や壁に水平器をあててみて傾いていないか
・ドア、窓の開閉をしてみる(重かったり、開かない場合は傾いている可能性があり)
・バルコニーの防水が劣化していないか(穴や防水塗料が剥がれていると雨漏りの可能性あり)
・天井にシミがあったり、カビが発生していないか確かめる(雨漏りがある可能性が高い)

購入前に必ず確認をすることをお勧めします。

自身で行うのは不安という場合は、建物診断(ホームインスペクション)を業者に依頼し、診断してもらいましょう。

木造戸建ての場合、外壁のメンテナンスを行っていればまず、木部が腐ったりすることは少ないため住宅の寿命が延び長く住むことが可能になります。リノベーションで更に価値を上げることで快適なお住まいへすることができます。

マンション
マンションの場合は、マンション全体の管理組合による管理状態が大きく影響してきます。

基本的には、マンション管理会社といわれる業者が基本的にリードしてマンション管理を行っているのが一般的ですが、中には自主管理といってマンション所有者のみで運営しているケースもあります。この場合、マンション全体の修繕費や管理費用を大きく削減してしまっていることも多く、修繕積立金が足りなくなり借金をおこなっていることもあります。

また、マンション管理会社が入っているからとい絶対安心というわけでもありません。

あくまで、管理会社は運営に関わる提案は行いますが、最終的に決定するのはマンションの所有者になります。よって、マンションの管理状態が良いマンションというのは、所有者全体のマンション維持・運営に対する意識が高いマンションとなります。

管理状態の良いマンションを簡単に見分けるポイントは、【長期修繕計画書】が作成されており、計画上、【修繕積立金】に余裕があり突発的な修繕が発生したとしても問題ないマンションが安全と言えるでしょう。


戸建て・マンション共通

総額が割高となるケース

中古物件でも築10年以内の場合は新耐震基準を満たし、断熱性も高いところは魅力もあります。新築とあまり費用も変わらないためリノベーションすると費用も割高になることがあります。

間取りの変更ができない場合もある
リノベーションでは間取りによって変更できないこともあります。配管のスペースや柱など構造上外せない壁があることで工事に制限がかかります。そのため理想的なリノベーションが難しくなることもありますので、配管や柱・構造体の位置などはしっかり確認が必要です。

リノベーションにかかる費用

リノベーションにかかる費用は改修内容により違ってきます。費用を大きく分けると物件購入費、リノベーションの工事費、引っ越し費用です。築年数が古く大規模工事になるほど工事の期間も長く、費用も高くなります。
築浅の物件の場合は工事費用も安く済ませることができ、工事の期間も短くてすみます。
しかし、築浅物件で躯体・構造などからの変更工事が必要なリノベーションする場合は費用が割高になり新築以上になってしまうので注意しましょう。

まとめ
リノベーションに向いている物件について解説してきました。
リノベーションすることで生活のしやすい環境を追求し、理想を叶えることもできます。

物件を探す上で、自分で確認することはとても大事なことですが、わからないことや自分で確認できないことは専門家に相談することも大事です。

満足のできるリノベーションにしていくために知るべきことを理解しておくことも大事です。心地よい自分の生活空間をイメージしてみると、その魅力も見えてきます。