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リノベ向き物件が見つからない理由は不動産会社にあった

 

リノベーション向きの物件を探しているのになかなか見つからないことがあります。
物件の探し方が間違っていたのかと考えてしまう場合もあります。
今回は、リノベ向き物件が見つからない本当の理由について解説していきます。

不動産会社の収入の仕組みについて
まずはじめに、不動産会社(仲介会社)の収入の仕組みついて理解する必要があります。
基本的に、不動産会社の収入源は売主(物件所有者)と買主(購入希望者)から発生する
仲介手数料報酬】が収入とになります。

宅地建物取引業法では下記の通り上限を定めております。
※あくまで上限なので、報酬額は各社の裁量に任せられている。

売却価格仲介手数料の上限額
200万円以下の場合売買価格 × 5% + 消費税
200万円超400万円以下の場合売買価格 × 4% + 2万円 + 消費税
400万円超の場合売買価格 × 3% + 6万円 + 消費税

例えば、4000万円の物件の場合、
仲介手数料(上限) = 4000万円 × 3% + 6万円 +消費税 = 138万6000円となります。

また、成約形態が下記、①と②のパターンありますので、それぞれご紹介します。
(400万円超の物件で成約した場合の例)

売主・買主の間に1社の仲介会社のみで契約【両手仲介】
売主・買主双方からの仲介手数料報酬を獲得できるので、
売買価格×6%+12万円×消費税が報酬となります。(売主と買主から上限額取得の場合)
※業界用語では、両手仲介といいます。
売主と買主それぞれに1社ずつ仲介会社が入って契約【片手仲介】
売主側の仲介会社は売主から報酬をもらい、買主側の仲介会社は買主から報酬をもらう。
よって、売買価格×3%+6万円+消費税の報酬をそれぞれが獲得する。
※業界用語では、片手仲介といいます。

もうお気付きの方もいらっしゃると思いますが、
両手仲介の場合は、仲介手数料報酬が②片手仲介と比べ、2倍の報酬を獲得できるのです。
この報酬形態が存在しているため、売主側の仲介会社が自社契約を優先し、
買主側の業者からの案内や購入申込を妨害する行為(物件の囲い込み)を行う業者が多数存在しています。これが、日本の不動産業界なのです。


リノベ向き物件.comはこのような囲い込みができない様にし、 売主・買主双方にとって満足のいく不動産取引を実現できるように開発されたのです。

 

 

こんな不動産会社に注意【売主側のケース】
こんな担当者は要注意

1、販売活動する前から買取を進めてくる
2、表層リフォームを勧めてくる
3、築年数が古い戸建ての場合、解体して土地販売を勧めてくる
4、明らかに相場より高い金額で売却委任を受ける

「1」〔販売活動する前から買取を進めてくる〕の場合、
担当者は、物件所有者の為ではなく、
自社利益・自身の成績を優先し、早期成約へ誘導したい可能性が高いです。

上記でご紹介した通り、売主から委任を受けた物件を買取業者(買主)にて早期成約すれば、仲介会社は両手仲介となるため、物件価格が安くなったとしても手数料報酬を早く回収できるのです。

売却の依頼をする前に必ず複数社に査定依頼を行い、売却方法や提案内容を比較するようにしましょう。

「2」〔表層リフォームを勧めてくる〕の場合、
内装の状態が傷んでいる時に多く見受けられます。

「リフォーム費用は売却価格に上乗せできます」と勧めてきますが、販売する立場になれば、綺麗な方が販売しやすいのは当たり前です。

担当者がリフォームやリノベーション提案に自信があれば売却活動前にリフォームを勧める必要はありません。

要は、
「リフォーム・リノベーション提案に自信がない」「早期成約を目指したい」担当者に当たってしまうとリフォームを勧めてくる傾向が高くなります。

また、仲介手数料報酬が収入源のため売買価格が上がれば、不動産会社の報酬が増えますので売買金額を上げられて、早期成約できる可能性を高めているのです。

「3」〔築年数が古い戸建ての場合、解体して土地販売を勧めてくる〕の場合、
建物の瑕疵トラブルを避けるために誘導してきます。

建物の瑕疵とは、雨漏りや傾きなど構造上の見えない部分の不具合のことをいいます。

築年数が経過した物件になればなるほど、瑕疵のトラブルリスクが高くなるため、担当者としてはトラブルに巻き込まれないために解体を勧めてきます。

昭和56年6月以降に確認申請を取得している(築38年)戸建て売却で解体を勧めてくる場合は要注意です。

この年代の基本的に新耐震基準で建築されておりますので、リフォームやリノベーションで物件を生まれ変わらせることができるのです。

また、最近ではリノベーションをしたい購入希望者の増加しており、そのような人にとっては最高な物件なのです。

「4」〔明らかに相場より高い金額で売却委任を受ける〕の場合、
売却委任欲しさに高額売却を勧めてくる。

基本的に不動産には相場があり、相場よりも高くしてしまうと売却期間に時間がかかるうえに、購入層が大幅に少なくなるので「売れ残り物件」とみられてしまいます。

もちろん、物件所有者の気持ちとしては高く売れるに越したことはありませんが、その気持ちを逆手に取り、委任を取ろうとしている可能性が高いので、気を付けましょう。

こんな不動産会社に注意【買主側のケース】
こんな担当者は要注意

1、新築戸建て・リノベ済物件を勧めてくる
2、リフォーム・リノベーションの知識がない
3、耐震基準に関する知識がない
4、構造等によるリフォーム・リノベーション施工可否が分からない

「1」〔新築戸建て・リノベ済物件を勧めてくる〕の場合、
言うまでもなく両手仲介狙いの可能性が高いです。

「新築は安全」や「構造体や設備保障が10年」などの安心材料でリノベ向き物件を紹介してきません。

このような担当者と付き合っていてもリノベーションに向く物件を紹介してもらえる可能性は低いので、リノベ向き物件を希望の場合は担当変更または、他の会社へ物件探しを依頼しましょう。

「2」〔リフォーム・リノベーションの知識がない〕の場合、
リノベ向き物件を探してもらうためには担当者のリフォーム・リノベーション知識が無いと提案ができません。

住宅設備のサイズ、商品知識、性能やできる事・出来ない事が分かっていなかったり、「設計・施工担当に確認します」という担当者は要注意です。

リノベ向き物件は良い物件になればなるほど、早期に購入判断する必要があるため、物件を買い逃さないためにも担当者の知識は重要です。

「3」〔耐震基準に関する知識がない〕の場合、
ここの知識が乏しいと購入者は大きな損をする可能性が高いです。

まず、リノベーション希望の方であれば耐震補強が必要となれば膨大な費用が必要になってきます。

また新耐震基準であれば住宅ローン控除や不動産登記に関する減税、取得税の減税が受けられますので数百万円も購入者の支払いが変わってきてしまいます。
※住宅ローン控除は住宅購入、新築、増改築(リフォーム・リノベーション)費用について適用になります。国土交通省HP「住宅ローン減税」より詳細をご確認ください。

「4」〔構造等によるリフォーム・リノベーション施工可否が分からない〕の場合、
物件購入後に「施工できません」となる可能性があります。

物件の種類や構造(柱・梁・躯体)や配管位置によって施工可否が大きく変わってくるリノベーションでは、物件内覧時に様々な調査が必要になってきます。

事前に、購入者のご要望をヒアリングしたうえで物件選びをすることが非常に大切で、購入後のご要望が追加になった際にできる事・出来ない事にについても判断してもらわないといけません。

購入した後に「その工事・施工はできません」とならないためにも、
担当者の知識に不安があるときは、現地調査や物件内覧時には必ず知識のある人を同席させましょう。


リノベ向き物件が見つからない本当の理由・・・

いよいよ、本題に参りましたが、上記でご紹介した通り、
基本的に不動産業者の報酬形態(手数料報酬)から考えても、不動産の売却や購入を依頼した仲介会社・担当者によっては、売却益・購入できる可能性は大きく変わってしまうのはご理解いただけたと思います。

リノベ向き物件がなかなか見つからない本当の理由

1、リノベ向き物件は買取業者へ情報提供されやすい
2、両手仲介を行いたいため、物件の囲い込みをされている
2、仲介会社は早期成約を目指すため、リフォームさせてしまう
3、築年数が古いとトラブル回避の為、解体誘導されている
4、リフォーム・リノベーションの知識がない担当者が多い

いくら良い仲介会社・担当者に出会えたとしても、
物件所有者側の仲介担当者が両手仲介を目指していた場合、物件を囲い込みをされてしまうこともあるのです・・・

リノベーションは低価格で物件購入ができて、自分好みの内装に変更出来て人気は高いのですが、
物件探しが非常に大変な住宅購入でもありますので、本ブログにてご紹介した内容をご理解頂いた上で、物件探しをすると効率的に物件が探しができると思います。

まとめ

最後まで読んでいただきありがとうございます。いかがでしたでしょうか。
不動産業界の内情や不動産仲介会社・担当者の考え方など、細かくご紹介させていただきましたが、
日本の不動産業界のルールが変わらない限り、自社利益優先や物件の囲込みなどが完全になくなることは難しいでしょう。

中古購入+リノベーションは、理想的なお住まいを低価格で手に入れることができる素晴らしい購入方法です。
また、古い建物を壊して新しいものを建築するのでなく、再利用できるものは再利用することで環境問題の解決にも貢献できます。

先進諸国と比較した際に、まだまだ日本は、中古住宅流通量が低く新築思考が強い国でもありますが、
当サイトのブログを介して、中古購入+リノベーションの素晴らしさが少しでも多くの方に伝わればと思っております。

最後に、リノベ向き物件を購入するための方法についてお伝えします。
先ほどお伝えした内容の通り、不動産業者は自社利益を優先することが多いので、高確率で物件を紹介してもらえるように種まきをしましょう。
これは、リノベ向き物件だけでなく、中古住宅を購入する場合のすべての方にオススメします。

リノベ向き物件を効率的に見つける方法
1、できるだけ多くの不動産会社へ希望条件を伝える
2、希望する条件で物件が出たら必ず購入したいと伝える
2、住宅ローン事前審査(仮審査)を行っておく
3、リノベ向き物件.comの物件リクエスト登録をしておく
4、内覧時に施工可否を判断できる設計・施工会社を見つけておく

優先的に物件紹介をもらえるように、希望条件で物件が見つかったら必ず購入したいと意思表示をし、住宅ローン事前審査(仮審査)を行っておき「物件が見つかったら購入できる人」と認識してもらうことが大切です。

また、リノベ向き物件.comの物件リクエスト登録を行っておくことで、
物件所有者から直接売却希望のご連絡をもらうことができるます

その場合は、物件の囲込みを受けることなく、仲介手数料も通常の半額に抑えることができるので、諸費用を抑えたり、浮いた費用をリノベーションに充てられます。