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リノベーション向き物件の探し方

 


近頃では中古のマンションや戸建てを購入し、自分好みに改装するリノベーションをする人が増えています。新築を買うよりも費用が安くすむので人気です。どんな風にして物件を探していくのかを解説します。

リノベーションとリフォームはどう違うの?

リノベーションは既存している建物に機能や価値を付ける改装工事のことになります。
その具体的な方法は間仕切りで広さを変えたり、キッチンなどを機能性の高いタイプに変えたりといったことになります。
リフォームは老朽化した部分の修復や新しく改装することをいいます。

リノベーション向きの物件の探し方とは

探し方としては、不動産ポータルサイト(SUUMO・at-home・ホームズ・Yahoo!不動産・ニフティ不動産など)や不動産会社のサイトでリノベーション向き物件情報を見て探すという方法があります。または不動産会社に直接行き、立地や条件を指定しても多くの物件を紹介してもらう方法があります。
物件紹介からリノベーションにかかる費用や実際の工事に関する詳しい相談ができるワンストップリノベーション会社を利用するのもいいでしょう。

不動産ポータルサイトを利用する場合は、ニフティ不動産がおすすめです。というのも、ニフティ不動産は各不動産ポータルサイトを集約しており、インターネット上の不動産情報をまとめて確認できるのでとても効率的です。

学区限定やマンション名・エリア(〇〇町〇丁目)限定等で探している方など、物件がなかなか見つからない場合には、

リノベ向き物件.comの【物件リクエスト】機能を使い、条件リクエスト登録して物件の所有者へアピールをしておきましょう。

リノベーション向きの中古マンションを探す

中古のマンションを購入して室内を改装するリノベーションは人気ですがすべての物件が自由にリノベーションできるわけではありません。
構造(躯体・配管経路等)や条件によりマンションはリノベーションできない物件も多いので購入前に必ず調査をしましょう。

リノベーションに向くマンションを選ぶポイントをご紹介します。

築年数を確認
リノベーションに向いているのは築25年~35年の中古マンションは資産価値の下落を抑える意味ではよいのです。
水回りの設備は10年~15年くらいが寿命といわれているので設備が新しいものに交換されていることもありますが、交換されていない物件の方が低価格であったり、それを理由に価格交渉もしやすいです。
ラーメン構造の物件を選ぶようにする
マンションはラーメン構造と壁式構造の2種類の構造があります。
壁式構造は床と壁と天井を面で建物を支えている構造のためリノベーションには不向きになります。
ラーメン構造の場合は柱や梁で建物を支えているため自由にリノベーションすることが可能です。
ラーメン構造でもアウトフレーム工法(梁と柱が専有部に出ない)の建物は最高のリノベーション向き物件と言えるでしょう。
マンションの管理規約・内装工事のルールを調べておく
リノベーションに適合しても規約や管理組合の許可がないとできません。
騒音の問題や水回りの位置の変更が認められない場合もあるので購入前に管理組合に内装工事のルールについて確認することが重要になります。
条件が合っているならリノベーション済物件という選択も
中古マンションにはすでにリノベーションされている物件も存在します。
時間や手間や費用を考えると、場所・デザインなど気に入った物件であれば購入してすぐに入居もできます。ただし、リノベーションと謳っているだけで、配管交換などを行っていない業者もいるので、ちゃんと確認をしましょう。

リノベーション済物件のご購入の場合は、当サイト運営会社:セルフリジェネレーションで購入すれば仲介手数料が最大無料になります。

リノベーション向きの中古戸建てを探す

戸建ての中古物件はリノベーションの自由度が高くなります。戸建てであればなんでも自由にできるわけではなく、向いているものとリノベーションしにくいものもあり費用もその分かかってしまいます。理想的にリノベーションするためにも満足できる物件を選びたいものです。

リノベーションに向く中古戸建てを選ぶチェックポイントをご紹介していきます。

リフォームする前の物件を見つける
戸建てを売る前に所有者や不動産会社がリフォームやリノベーションをしている場合もあります。その場合はその価格・利益が上乗せされて販売されています。
何も手を加えていない現況物件であれば安く購入することができます。
お買い得なのは築20年以上の物件
戸建ては築年数が経過すると金額も下がっていきますが、特に木造の場合は法廷耐用年数が22年になっていますので、築20年前後の現況物件が一番安く買えるのです。
このような物件はリノベーションを行いたい方はもちろんのこと、不動産買取再販業者も目を光らせて探していますので、購入の決断はスピード勝負です。
建物の構造を確認する
戸建ての構造は木造、鉄筋コンクリート造、鉄骨造の3つになります。構造によってリノベーションできるかどうか確認しておくようにします。
木造にも在来工法と壁式(2×4)工法があり、マンション同様壁式の場合は間取変更が難しいので注意が必要です。鉄筋コンクリート(RC)造の場合も大半が壁式工法なので間取り変更は難しいとお考え下さい。
間取りの変更が可能かどうか
木造軸組工法やRC造でも在来工法・ラーメン構造の建物は柱、梁で建物を構造するため壁を取り除いたり移動させたりが可能なので間取りを自由に変えることができます。
変更できない構造もいくつか存在しますので、購入前に必ず確認するようにしてください。
耐震改修が必要かを確認
中古の戸建てを選ぶときには耐震性は重要です。
1981年6月1日以降に建築確認を受けた物件であれば新耐震基準で建てられたことになります。
旧耐震の建物でも耐震改修リフォームにより新耐震のように耐震性能を向上させることができるのですが、耐震改修を行う場合は、高度な構造計算が必要になります。依頼する場合は、構造計算に精通している一級建築士がおすすめです。
インスペクションで構造上の問題を確認
外壁のヒビや劣化、基礎のヒビ割れ、雨漏りの有無、給排水管の漏れ、窓とドアの立て付け、室内のカビや臭いなどは物件を選ぶときにはチェックが必要です。

素人には屋根裏や床下などの不具合については判断するのが難しいので、インスペクション(建物状況調査)の利用がおすすめです。

建築の専門知識と資格を持つインスペクターに建物の状態を検査してもらうことで、価格が適正であるかどうかや、どのようなリフォームが必要かも判断材料になります。
物件を購入する前に必ず依頼をすることをお勧めします。不動産事業者やリノベーションの会社に紹介してもらうか、ご自身でインターネットで探しましょう。
ハザードマップの確認
物件のある立地も見てみることが必要です。どういう土地であるかも調べておくとよいでしょう。
災害が起きた場合のことを考えてハザードマップを確認しておきます。
水害、土砂災害、津波や液状化などどのくらいの被害が起こる場所なのかを想定して地図にしたものがそれぞれの地域にあります。
災害のリスクが高い土地の場合は土地の資産価値も下がってしまう場合もあるので物件を選ぶときはそういう面も考えておきます。

まとめ

リノベーション向き物件の探し方をご紹介しました。
中古購入+リノベーションの場合は、物件が見つからなければ何も始まりませんが、物件選びを間違えてしまうと費用が膨大にかかってしまうので、細心の注意を払いながら探していきましょう。

物件探しや内覧時に確認できるか不安という方は、
【宅建士】&【既存住宅アドバイザー】有資格者スタッフが同行いたしますので、お気軽にご相談ください。


中古の戸建ての場合を探すときは主に築年数の検索条件を指定しておくとリノベーションに向く購入物件の候補も多く見つけることができます。

しっかりポイントを押さえてよいリノベーションに向きの物件を見つけてみてください。

最後に、希望する物件がなかなか見つからない場合は、リノベ向き物件.comの【物件リクエスト】機能をご利用ください。

希望条件のリクエストを掲載しておくだけで、物件所有者から連絡をもらえます。